«Метриум Групп»: Итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы

  • 24 декабря 2014
  • 0
«Метриум Групп»: Итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы
Портал о недвижимости Move.ru (495) 134-00-05 г. Москва, Высоковольтный пр, д.1, стр. 49, офис 330
Портал о недвижимости Move.ru

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на первичном рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москвы, без учета проектов апартаментов. Объем предложения вырос в три раза. Средняя цена увеличилась за год почти на 18%, тогда как в прошлом году всего на 9%.

В 2014 году на рынке новостроек бизнес-класса Москвы отмечена несопоставимо более высокая динамика выхода новых проектов относительно массового и элитного сегментов. По данным «Метриум Групп», продажи открылись в 20 высокобюджетных жилых комплексах (не считая объекты с возобновившимися продажами), что почти в 3 раза превышает показатель прошлого года.

Жилые комплексы бизнес-класса, вышедшие на рынок в 2014 году

Проект

Девелопер

Количество квартир по проекту, ед.

Общая площадь квартир, кв.м

Округ

1

ЖК "Измайлово Lane"

«Мангазея Девелопмент»

(ГК «Мангазея»)

134

8 806

ВАО

2

ЖК "Консент"

ГК «Афина»

97

7 183,39

ВАО

3

ЖК «Крылатский»

ООО «Строй Вест»

1 225 (всего)

3 корп. – 974

3 корп. – 72 121

ЗАО

4

ЖК Egodom

Ego Group

114

12 020

СВАО

5

жилой квартал RedSide

ГК Insigma

951

89 600

ЦАО

6

клубный дом «Юннаты»

ООО «СМУ №6»

47

3 579

САО

7

ЖК «Карамель»

ООО «Шатер

Девелопмент»

111

11 250

САО

8

ЖК «Кристалл»

ОАО «Центр-Инвест»

496

34 969,2

САО

9

ЖК «Сердце Столицы»

(всего – 3 очереди)

ЗАО «Дон-строй Инвест»

1 оч. – 1 440

2 оч. (1 пусковой комплекс) – 414

1 оч. – 116 709

2 оч. (1 пусковой комплекс) – 34 836

СЗАО

10

ЖК The MID

МИД РФ

424

36 488

ЮЗАО

11

ЖД на ул. Барклая, вл. 7

ГК «СТД Груп»

45

3 620,7

ЗАО

12

ЖК «АкадемикА»

ООО «Нью-Кармэл»

165

14 690

ЗАО

13

жилой квартал «1147»

ООО «Шатер

Девелопмент»

1147

89 123,1

СВАО

14

ЖК «Лефорт»

кооператив «Интерфлора»

407

24 672

ЮВАО

15

ЖК «Донское Подворье»

холдинг «Эко-Тепло»

126

31 546 (общая площадь ЖК)

ЮАО

16

ЖК «Дом на Самаринской»

ЗАО «Лидер-Инвест»

73

5 098

ЮАО

17

ЖК "Константа"

ГК «Афина»

348

н/д

ВАО

18

ЖК «ФилиЧета-2»

ГК «СТД Груп»

147

10 460,7

ЗАО

19

ЖК V-House

«Ведис Групп»

304

25 500

ЮАО

20

жилой квартал «На Шлюзовой набережной» (предварительные продажи)

Группа ПСН

200

13 201

ЦАО

Источник: «Метриум Групп»

По итогам 2014 года в Москве первичные продажи велись в 64 жилых комплексах бизнес-класса. Относительно конца 2013 года объем предложения увеличился на 11,4% и составил около 8 000 квартир. Несмотря на высокую девелоперскую активность, доля бизнес-класса в структуре предложения новостроек Москвы за год уменьшилась на 4,4 п.п. Это связано с меньшим масштабом проектов относительно массового сегмента, доля которого напротив выросла. Тем не менее, на новостройки бизнес-класса по-прежнему приходится почти половина реализуемых квартир – 47,7%.

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», если новые проекты в течение года выходили во всех округах, то жилые комплексы, в которых первичные продажи были завершены, преимущественно расположены в западной части города. Именно в престижных западных округах города в течение долгого периода возводилось основное количество новостроек бизнес-класса. Сейчас объекты, строительство которых началось 4-7 лет назад постепенно уходят с рынка. Так в ЗАО в 2014 году завершились первичные продажи в шести проектах: «Эмеральд», «Доминион», «Обыкновенное Чудо», «Катрин Хаус, «Рублевские Огни», «Квартал Триумфальный».

В результате, преобладающая еще в конце 2013 года доля запада в структуре предложения новостроек Москвы существенно сократилась. Год назад на ЗАО, ЮЗАО и СЗАО в сумме приходилось более 60% жилых комплексов и квартир, сейчас – менее половины (48,4% проектов и 47% квартир). В то же время доля восточных округов выросла по количеству проектов до 25%, по числу реализуемых квартир – до 30,1%.

Средневзвешенная цена кв.м по итогам года выросла на 17,8% и составила 243 740 руб. В зависимости от округа зафиксирован рост от 9,95% до 19,7%. Снижение средней цены кв.м отмечено в трех округах, что связано с выходом преобладающего объема предложения в новых проектах по более низким ценам. В ЮВАО средняя цена уменьшилась на 10,3%, в ЦАО – 3,4%, в САО –- 1,9%.

По итогам 2014 года средняя стоимость однокомнатной квартиры бизнес-класса составила 13 млн руб., двухкомнатной – 20,5 млн руб., трехкомнатной – 27,8 млн руб. По сравнению с  4 кв. 2013 года она выросла на 19,3%, 16,5% и 22,5% соответственно.

Основные тенденции 2014 года на рынке бизнес-класса Москвы:

  • Высокая девелоперская активность. Несмотря на усугубление экономической ситуации, застройщики в течение всего года выводили на рынок новые жилые комплексы бизнес-класса. Предпродажная подготовка проекта от разработки концепции до получения разрешительной документации зачастую занимает не один год. Многие из недавно вышедших проектов появились на бумаге еще в 2011-2012 гг., когда экономика восстанавливалась после кризиса 2008 года, и рынок жилья развивался активными темпами. В то же время образование валютного кризиса и реакция на него рынка жилья, выраженная увеличением покупательской активности, подтолкнули девелоперов к форсированию открытия продаж к концу года в своих проектах, пока имеется платежеспособный спрос.

  • Увеличение спроса. Повышенная покупательская активность отмечена в прошедшем году во всех сегментах первичного рынка жилья Москвы. Бизнес-класс не стал исключением. Однако в отличие от массового сегмента к выбору квартиры в высокобюджетных новостройках покупатели относились более осознанно: популярностью пользовались объекты зарекомендовавших себя застройщиков, проекты с удачной концепцией и оптимальным соотношением цена-качество, жилые комплексы на старте продаж с высоким потенциалом роста цены. Максимальный спрос отмечен во время наибольших валютных колебаний – в феврале-марте и октябре-декабре. 

  • Рост цен. Опасения потерять накопленные средства подтолкнули население вкладывать их в недвижимость, как в наиболее стабильный актив, что спровоцировало повышение цен на рынке. Средняя цена по бизнес-классу увеличилась за год почти на 18%, тогда как в прошлом году – на 9%. Наиболее активно стоимость квартир выросла в новых проектах, вышедших на старте продаж по привлекательным ценам. Аналогично динамике спроса максимальный рост цен отмечен в 1 и 4 кварталах года.

  • Продолжение расслоения бизнес-класса. В 2014 году жилые комплексы бизнес-класса вышли во всех подсегментах – нижнем («Консент», «Кристалл», «Крылатский» и пр.), среднем («1147», «Сердце Столицы», «Дом на Самаринской» и пр.) и высоком (RedSide, Egodom, «На Шлюзовой набережной»). В целом, новые проекты характеризуются своим разнообразием не только по ценовой политике, но и ряду других факторов:

ь  по географии строительства. Проекты вышли во всех округах Москвы, что оказало влияние на перераспределение предложения по географическому признаку. Относительно предыдущего года существенно сократилась доля реализуемых жилых комплексов в западной части города – традиционной для бизнес-класса локации, тогда как в восточной, напротив выросла;

ь  по объемам строительства. Новые жилые комплексы существенно различаются между собой по масштабу –  от клубных домов (ранее прерогативе элитного класса) до проектов квартальной застройки;

ь  по архитектурно-планировочным решениям. Среди проектов 2014 года имеются как комплексы с «классическими» для бизнес-класса габаритными, так и небольшими квартирами (от 35-40 кв.м), в большей степени характерными для комфорт-класса, а также проекты с европланировками (с объединенной кухней-гостиной).

  • Появление проектов, отражающих актуальный вектор формирования градостроительной политики. Новые направления развития города, обозначенные властями (реновация промзон, квартальная застройка, преобразование набережных), нашли свое отражение в некоторых проектах бизнес-класса. Пока их не так много (RedSide, «Сердце Столицы», «На Шлюзовой набережной», «1147»), однако в перспективе, вероятно, их число будет увеличиваться. 

Прогноз на 2015 год:

«Уже очевидно, что в следующем году рынок жилья ожидают значительные изменения, - подводит итог Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - Перерастание валютного кризиса в экономический приведет к снижению реальных доходов населения. В результате, рынок недвижимости столкнется с падением спроса. Снижение покупательской активности ввиду ухудшения условий выдачи ипотечных кредитов затронет бизнес-класс в меньшей степени, чем массовый сегмент, где доля ипотечных сделок составляет около половины. Тем не менее, влияние кризиса на рынок высокобюджетной недвижимости может быть значительно сильнее, чем на рынок эконом- и комфорт-класса. Дорогое жилье не является предметом первой необходимости, и процент населения, который может позволить себе купить его значительно меньше. Кроме того, ажиотажная покупательская активность в 2014 году привела к удовлетворению платежеспособного спроса, в связи с чем корректировка числа сделок была бы в 2015 году даже в условиях стабильной экономики.

В 2008 году рынок жилья бизнес-класса оказался самым уязвимым: часть проектов оказалась замороженной, часть подверглась реконцепции. Предстоящий год может стать еще сложнее. Если во время мирового финансового кризиса курс доллара по отношению к рублю вырос на четверть, то в 2014 году он увеличился как минимум в 1,5 раза. Строительные материалы, преимущественно представляющие собой продукты импорта, существенно вырастут в цене. Застройщики окажутся в сложной ситуации – с одной стороны их затраты значительно увеличатся, с другой – в условиях падения спроса им будет сложно повышать цены. В результате, в предстоящем году мы скорее всего увидим заморозку объектов, отсрочку выхода новых, а также пересмотр концепции части проектов на этапе разработки и даже банкротство отдельных компаний».

  • Комментарии: 0
Добавить комментарий
Ваш комментарий

Ваше имя *

E-mail или телефон: *

Войти через

Комментарий: *

Горячие спецпредложения